最新！开发商违约，法院支持业主向银行讨回已偿还的房屋贷款

近日，开发商爆雷、楼盘烂尾的现象频频出现。在开发商确已不能按期交房的情形下，购房者不仅眼看着自己的房屋首付款“打水漂”，甚至还要继续向银行偿还贷款。被逼无奈的购房者开始拒绝向银行偿还贷款，被迫断供。

最高院审判委员讨论决定的（2019）最高法民再245号判决已经明确：因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。上述判例已经明确购房者不应偿还剩余购房贷款。那么，购房者已经向银行偿还的贷款本息又能否主张返还呢？若能主张返还，应由谁负担返还责任？

法律评析

1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，因开发商违约致使《商品房预售合同》被解除后，相关《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，则应当由开发商承担购房贷款及利息返还责任；

2、购房贷款及利息的返还主体系开发商，购房者不承担返还贷款的责任。也即购房者不仅不用偿还剩余贷款，已经向银行偿还的贷款及利息，银行也应当返还给购房者，并就所有贷款本金及利息向开发商主张返还责任；

3、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，银行与购房者解除《借款合同》、《担保合同》后，除了向购房者返还已偿还的购房贷款本息，还应将购房者贷款状态予以消除，并消除给购房者带来的征信影响，确保购房者后续不因案涉贷款合同受到影响。

参考判例

河南省许昌市魏都区人民法院

民事判决书

（2022）豫1002民初1661号

原告：程某某。

被告：中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行。

原告程某某与被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行合同纠纷一案，本院于2022年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某某，被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行的委托诉讼代理人王某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程某某向本院提出诉讼请求：1．请求被告返还原告自2018年3月20日至2021年10月20日支付的购房贷款本金及利息共计226970.05元，并返还以上款项所产生的利息（自2018年3月20日起至返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．请求被告1个月内将原告在银行系统的贷款状态予以消除，消除征信影响，以保证原告后续贷款不受此影响；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原被告签订了《个人购房担保借款合同》（，原告向被告贷款523000元（约定提前还款无违约金），用于购买许昌嘉和置业有限公司开发的商品房（许昌市XX悦府小区10号楼XXX室）。2021年11月8日，因开发商违约，法院判令解除购房合同和借款合同，并判令由开发商许昌嘉和置业有限公司返还被告发放的购房贷款523000元及利息（利息以本金523000元为基数，按照个人购房担保借款合同的约定计算）。按照判决书，原告于2021年11月20日停止了房贷还款，并事先3次前往被告住所地与被告进行了沟通，要求消除贷款状态。原告又于2022年1月25日至2月25日采取电话、书面邮件等方式多次进行了催告，要求被告返还原告支付的购房贷款本金及利息，消除贷款状态，并尽快行使对开发商债权，但被告始终不履行对原告的义务，也怠于行使对开发商的权利。为维护合法权益，特诉至法院。

中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行辩称：1、被告主体不适格。根据《最高人民法院关于房屋买卖合同纠纷司法解释》第二十一条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应该向案外人许昌嘉和置业有限公司主张权利。2、关于征信问题的处理。需要经过银行相关的流程和手续，被告已经提交给总行，目前流程已经走到总行，应该再有10个工作日左右会处理完。3、原告在我行借款后，经系统查询偿还的本金、利息等共计226970.05元。综上，无论是事实依据还是法律依据，应该驳回原告的起诉或者诉讼请求。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

程某某诉许昌嘉和置业有限公司、中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行房屋买卖合同纠纷一案，许昌市建安区人民法院于2021年7月6日作出（2021）豫1003民初1708号民事判决：一、解除原告程某某与被告许昌嘉和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201716071)、《商品房买卖合同》(合同编号：XCS2020-023225)；二、解除原告程某某与被告许昌嘉和置业有限公司、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告许昌嘉和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告程某某返还购房首付款224727元及利息（利息计算以224727元本金为基数，自2018年1月2日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告许昌嘉和置业有限公司于本判决生效之日起七日内向中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行返还购房款523000元及利息(利息以本金523000元为基数，按照个人购房担保借款合同的约定计算）。

该判决确认如下事实：2018年1月2日，原告程某某与许昌嘉和置业有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：201716071)，约定程某某购买许昌城乡一体化示范区恒大悦府小区10号楼2单元101号房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积共98.84平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，总金额人民币柒拾肆万柒仟柒佰贰拾柒元整。付款方式为银行按揭，程某某需支付首付款224727元，余款523000元在2018年1月4日前办理银行按揭贷款手续。2018年1月15日，中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行(贷款人）与程某某(借款人)签订《个人购房担保借款合同》(合同编号:41020120180005040)，约定借款金额523000元，借款用途购买案涉房屋，借款期限30年，自2018年2月1日至2048年1月31日，执行利率5.98%。2020年10月22日，程某某与许昌嘉和置业有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:XCS2020-023225)。

上述判决作出后，许昌嘉和置业有限公司不服，向许昌市中级人民法院提出上诉，该院于2021年11月8日作出（2021）豫10民终2497号民事判决，驳回上诉，维持原判。

原告程某某与被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行签订上述《个人购房担保借款合同》后，被告于2018年2月1日发放贷款，原告于2018年3月20日至2021年10月20日期间依约偿还贷款本息。截至庭审当日，原告共向被告支付贷款本息226970.05元。原告个人信用报告显示：案涉贷款为逾期状态。

另查明：中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行于2022年2月28日就上述判决向许昌市建安区人民法院申请强制执行。

本院认为，人民法院生效裁判文书已经判令案涉贷款本金523000元及利息由案外人许昌嘉和置业有限公司返还被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行，被告收取的贷款本息226970.05元应返还原告程某某。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中合同解除系因许昌嘉和置业有限公司违约导致，被告并无违约情形，原告关于被告支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。被告关于主体不适格的辩称，与事实不符，本院不予采纳。

合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。被告应按生效裁判文书确定的内容，与原告解除贷款合同，将案涉贷款状态予以消除，并消除因此给原告带来的征信影响，确保原告后续不因案涉贷款合同受到影响。本案中，被告已就案涉征信问题发起流程进行处理，原告关于被告消除贷款状态和相关征信影响的请求，符合法律规定，本院予以支持。

综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下:

一、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行于本判决生效后十日内返还原告程某某贷款本息226970.05元；

二、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行在本判决生效后三十日内消除与原告程某某签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：41020120180005040）的贷款状态及征信影响；

三、驳回原告程某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4704.55元，减半收取计2352.28元，由被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制执行措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员陈荣娜

二〇二二年四月一日

书记员李甜甜

书记员李刚

结语

因开发商违约，逾期交房的，购房者可以依法解除与开发商签订的《商品房预售合同》，与此同时，相关《借款合同》、《担保合同》亦因合同目的无法实现被解除。开发商应当分别向买受人（购房者）承担返还购房款的本金利息、向担保人（贷款银行）承担返还购房贷款的本金利息的责任。购房者不承担偿还剩余贷款的责任，同时，已经向银行支付的贷款本金及利息，购房者有权要求银行返还，银行应主动消除对购房者的征信影响。

大概看了一下，没仔细看，觉得法律还是不够完善，最重要的一点是：
既然房子都烂尾了或者烂尾多年了，证明开发商已经欠了一屁股债，哪儿还有钱去返还购房者？法院判吧？拉入失信人员吧？对于这些人一点用都没有，你不仅拿不到钱，人家还一样过得好好的，因为到了这个地步，他确实也没钱了，要钱没有，要命有一条，随便你咋子？ 再说了人死债消， 银行、建材供应商谁愿意让他去死？

解决办法：国家（政府）强制收回（拍卖）该烂尾楼盘，所得款项，按政策比例退款给银行、建材商、购房者等受害者！

曲短情长 发表于 2022-7-25 09:36
现在洪雅烂尾的就只有青江国际斜对面和首座

清江国际斜对面是哪个盘

来了，楼主是想告诉洪雅买了烂尾楼的朋友们，可以去法院告了

首座，去嘛，江老板还有钱拿出来还给银行那些嘛？我家一个亲戚多年前买的，现在钱拿不回来，房子修不起来

这个案件在洪雅没有借鉴意义

宁可买二手现房，不买新房的预售房。因为一不小心预售房就可能变成了烂尾楼。

1

还是现房的好

这是开始全国整治烂尾楼了？

真的这样，洪雅将达得稀粑烂

试问，洪雅有几座这样的烂尾楼？

现在洪雅烂尾的就只有青江国际斜对面和首座

好事情